Comprare casa a Roma Est: il rischio di restare senza liquidità prima del rogito
Quando si decide di comprare casa, la maggior parte delle persone si concentra quasi esclusivamente su due cifre: il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo che la banca potrebbe concedere. Spesso si commette l’errore di pensare che, avendo messo da parte il 20% del prezzo per coprire la parte non finanziata dalla banca, l’operazione sia conclusa. In realtà, proprio durante l’analisi dei documenti o poco prima di formalizzare una proposta d’acquisto in zone come Ponte di Nona, Torre Angela o la Borghesiana, emerge una realtà diversa: servono “soldi pronti” per coprire spese che la banca non finanzia mai.
Queste spese, spesso definite “accessorie”, comprendono le imposte di registro, l’onorario del notaio, l’imposta sostitutiva sul mutuo e l’eventuale provvigione dell’agenzia. A Roma Est, la tipologia di immobile scelto può variare drasticamente l’esborso iniziale. Un appartamento in un nuovo comparto edilizio (soggetto a IVA) richiede una disponibilità di contanti diversa rispetto a un immobile d’epoca o a una soluzione indipendente nei Castelli Romani (soggetti a imposta di registro). Non calcolare correttamente questo budget extra significa rischiare di non poter onorare la proposta d’acquisto o, peggio, trovarsi in difficoltà a pochi giorni dal rogito, quando le somme per le tasse devono essere versate obbligatoriamente al notaio che agisce come sostituto d’imposta per lo Stato.
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La guida pratica: quanti soldi servono per pagare il notaio e le tasse quando si compra casa
Per determinare con precisione quanti soldi servono per pagare il notaio e le tasse quando si compra casa, bisogna distinguere tra l’acquisto da un privato e l’acquisto da un’impresa costruttrice. Nella mia attività sul territorio di Roma Est, verifico sempre preliminarmente la rendita catastale dell’immobile, poiché è su questo dato, e non sul prezzo di vendita, che si calcolano le imposte principali nel caso di compravendita tra privati (meccanismo del prezzo-valore).
Se compri da un privato come “prima casa”, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale rivalutato, con un minimo di 1.000 euro. A questo vanno aggiunte l’imposta ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna). Se invece l’acquisto riguarda una seconda casa, l’imposta di registro sale al 9%. È importante sottolineare che queste somme devono essere disponibili sul conto corrente al momento del rogito, poiché il notaio non potrà procedere alla registrazione dell’atto senza averle incassate. Oltre alle tasse, l’onorario del notaio varia in base alla complessità dell’atto e al valore dell’immobile. Spesso, quando si richiede un mutuo, i preventivi notarili comprendono due atti distinti: l’atto di compravendita e l’atto di mutuo, ognuno con i propri costi fissi e onorari.
Un altro aspetto che incide sulla liquidità necessaria è l’imposta sostitutiva sul mutuo, che la banca trattiene direttamente dall’importo erogato (generalmente lo 0,25% per la prima casa). Prima di sottoscrivere una proposta, è fondamentale richiedere una visura catastale aggiornata per calcolare queste imposte. Una rendita catastale elevata su un villino a Frascati o Grottaferrata potrebbe comportare tasse molto diverse rispetto a un trilocale di pari prezzo a Lunghezza. Ignorare questo passaggio può portare a una sottostima del budget anche di diverse migliaia di euro.
Proteggere il budget ed evitare sorprese urbanistiche che pesano sulle tasche dell’acquirente
Oltre alle imposte e al notaio, ci sono costi “nascosti” legati alla regolarità dell’immobile che possono emergere durante l’istruttoria. A Roma Est, capita di imbattersi in difformità tra lo stato di fatto e i progetti depositati in Comune o al Catasto. Sebbene la regolarizzazione spetti solitamente al venditore, l’acquirente deve essere consapevole che alcune criticità potrebbero influenzare la perizia della banca. Se il perito rileva abusi non sanabili o difformità gravi, la banca potrebbe ridurre l’importo del mutuo o negarlo del tutto fino al ripristino dei luoghi.
Immaginiamo, a titolo puramente esemplificativo, un immobile proposto a 200.000 euro con una rendita catastale di 600 euro. Se l’acquirente ha previsto solo il 20% di acconto (40.000 euro), potrebbe trovarsi a dover sborsare altri 10.000 o 15.000 euro tra tasse, notaio, istruttoria mutuo e agenzia. Se in questa fase emerge anche la necessità di una perizia tecnica di parte o di una Relazione Tecnica Integrata (RTI), richiesta sempre più frequentemente dai notai romani per garantire la conformità urbanistica, i costi aumentano ulteriormente. Verificare la documentazione prima di versare una caparra confirmatoria è l’unico modo per proteggere i propri risparmi. Se la caparra viene versata per un immobile con problemi urbanistici non dichiarati, recuperarla potrebbe diventare un processo lungo e costoso.
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Confronto tra microzone: dalle nuove costruzioni di Roma Est alle rivendite nei Castelli
La scelta della microzona a Roma Est influisce direttamente sulla struttura dei costi iniziali. Acquistare un appartamento di nuova costruzione in zone ad alta espansione comporta il pagamento dell’IVA (di solito al 4% per la prima casa) invece dell’imposta di registro. L’IVA si calcola sul prezzo reale di vendita e non sulla rendita catastale, rendendo l’esborso iniziale solitamente più oneroso per l’acquirente a parità di valore dell’immobile.
Al contrario, orientarsi su quartieri più consolidati come Centocelle o le zone residenziali dei Castelli Romani permette spesso di beneficiare della tassazione su base catastale, che è quasi sempre vantaggiosa rispetto al prezzo di mercato. Durante i sopralluoghi, consiglio sempre di valutare anche lo stato condominiale: una delibera per lavori straordinari imminenti, se non correttamente gestita in fase di trattativa, può rappresentare un ulteriore costo “nascosto” che va a intaccare la liquidità residua dopo il rogito. La vicinanza a servizi come la Metro C o le stazioni FS può aumentare il valore dell’immobile, ma è la solidità documentale a garantire che il budget previsto sia quello realmente speso.
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Articolo a cura di Federico Canziani, agente immobiliare specializzato a Roma.
